物件の探し方

地方で賃貸経営、都内で自宅兼マンション不動産投資しているToshiです！

「SUUMOで物件を探しているけど、良い物件にたどり着けない…」そんな経験ありませんか？実は、その理由はSUUMOの掲載情報に隠れたカラクリにあります。この記事では、その実態と効率的な物件探しのコツを解説します。これを知れば、あなたの物件探しが劇的に変わるかもしれません！

これから最低２年間住む場所を決める重要な決断です。家賃総額は安くても200万円もかかる大きな決断です。数万円のモノ買うときもレビューの確認したり、比較検討したりしますよね？以下の方法は時間がかかりますが、大きな固定費削減のためにも一緒に確認しましょう！時間がない人も私がサポートしますのでまずは記事を読んでみてください！

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SUUMO掲載物件の大半が埋まっている理由とは？

「SUUMO掲載物件とレインズ物件数の驚くべき差」

SUUMOで物件検索をすると膨大な物件数がヒットしますが、実際にはその多くが募集終了物件や重複物件である可能性が高いです。
例えば、2024年12月24日時点で井の頭線沿線で「徒歩20分以内」「トイレ・風呂別」「1R～1LDK」の条件で検索すると、SUUMOには43,682件の物件が表示されました。しかし、重複物件を除いた実際の募集可能物件数はわずか4,600件でした。一方、同条件で不動産会社のみが見ることのできる募集している物件数はATBBというサイトでは2,404件、レインズというサイトでは2,813件しか登録されていません。この大きな差は、SUUMOに含まれる大量の重複物件や募集終了物件を浮き彫りにしています。
この実態を理解することで、SUUMOを利用する際に無駄な時間を省くヒントが得られるでしょう。

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「不動産会社がレインズの物件をSUUMOに登録する意図」

不動産会社がレインズの物件をSUUMOに登録する目的は、自社の広告効果を最大化することであげられます。
レインズは不動産業者間で情報を共有するプラットフォームであり、一般ユーザーは閲覧できません。しかし、不動産会社はそこに掲載された人気物件をSUUMOに載せることで、目立つ広告を作り出し、自分の仲介会社にSUUMO経由で問い合わせをするお客さんを確保しようと考えています。
また、同じ物件を複数の不動産会社が掲載することで、物件数が水増しされ、かつ「この物件が人気」という印象を与える狙いもあります。結果として、SUUMO利用者は重複物件に惑わされることになりますが、この広告戦略を知ることで、より賢く物件を探せるようになるでしょう。

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「おとり物件とは？不動産業界の実態」

「おとり物件」とは、実際には利用できない物件を広告目的で掲載する不動産業界特有の手法を指します。不動産会社は、レインズから目を引く物件を選び、SUUMOに登録することで問い合わせを増やすのが一般的です。
ユーザーが問い合わせをすると、不動産会社は「その物件は埋まっていますが、別の物件をご紹介します」と提案する流れを作り出します。これは、不動産業者が顧客をつかむための典型的な戦略です。
この業界の仕組みを知ることで、「おとり物件」に惑わされない物件探しのコツを身に付けることができます。

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「募集終了物件が削除されない理由とその影響」

SUUMOに募集終了物件が残り続ける理由の一つは、広告更新のタイムラグです。物件が申し込まれていても、広告が削除されるまでに時間がかかるため、ユーザーに誤解を与えるケースが多いのです。
実際に、SUUMO上で重複を除いた4,600件のうち約1,800件が募集終了していると推定されています。この現象は、利用者の時間の浪費を招き、不動産業界全体の信頼性を低下させる要因にもなっています。
物件探しを効率的に進めるためには、このような問題を理解し、適切な検索手法を活用することが重要です。

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「新着物件を狙うことが最適な理由とは？」

「おとり物件」に遭遇しないための最善策は、新着物件に絞って検索することです。新着物件は、まだ申し込みが入っていない可能性が高く、タイムラグの影響も少ないため、信頼性が高いと言えます。
さらに、効率的に新着物件が魅力的かどうかを判断するためにはこれから説明する物件の探し方を理解し、最新情報をチェックする習慣をつけることが重要です。この方法を実践することで、希望条件に合った物件を効率的かつ確実に見つけられるようになります。

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SUUMOを使った賃貸物件の効率的な検索方法

それではここからは、SUUMOを使った賃貸物件の効率的な調べ方を解説していきます。

「賃貸探し、何から始めればいい？」そう思ったあなたへ。条件を絞りすぎて失敗したり、お得だと思った物件が意外な落とし穴だったり。賃貸選びには知っておきたいコツが満載！この記事では、SUUMOを使った賢い検索方法と、時間もお金も無駄にしないポイントを徹底解説します。

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家賃相場を調べる基本ステップ

賃貸物件を選ぶ際には、家賃相場を把握することが重要です。SUUMOの「家賃相場から探す」をクリックすれば、エリアや沿線ごとの家賃の目安が簡単に確認できます。

例えば、東大駒場キャンパスに通う留学生アイバンさん（18歳、シンガポール出身）のケースでは、東京の土地勘がないため、井の頭線沿線の家賃相場を調べることから始めました。沿線検索を活用することで、効率的に希望条件に合った物件を一緒に探してみましょう。

京王線・井の頭線の沿線別家賃相場の特徴

京王線と井の頭線沿線の物件は、エリアによって家賃に大きな違いが見られます。たとえば、明大前は新宿・渋谷にアクセスが良好でありながら、家賃が周りの駅から比較的安いエリアです。

一方、吉祥寺は「住みたい街ランキング」でも上位に位置する人気エリアですが、意外にも家賃が抑えられている点が注目ポイントです。

また、全体的に見て、渋谷に近づくほど家賃が高くなる傾向があります。こうした相場情報を基に、自分の生活スタイルや予算に合ったエリアを選ぶのが成功の秘訣です。この段階では全体のイメージを確認するだけですので、読み取れなくても気にしないで次のステップに行きましょう

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初心者におすすめ！絞り込み検索の注意点

賃貸検索では、最初から条件を絞りすぎないことが成功のカギです。特に初心者は「敷金礼金なし」などの条件を設定したくなりますが、これが逆に良い物件を見逃す原因になることもあります。

また、予算は最初から厳密に設定するのではなく、2割り増し程度で設定するのがおすすめです。これにより、より多くの選択肢が表示され、比較検討がしやすくなります。下限は設定しないでください。

さらに、専有面積や部屋の間取りについては、最初の段階ではあまり選択肢を狭めない方が良いです。今回は一人暮らしなので、ワンルームや1K、1DK、1LDKを選択していますが、家族向けの場合は荷物の量や収納の必要性を考慮してこの段階で決定する必要があります。

駅からの距離も重要な要素です。例えば、以前私は駅徒歩17分の物件に住んでいたことがあるのですが、実際には通勤や通学が負担になりました。逆に、オフィスワークだけで、ジムにお金をかけたくないので、毎日30分歩きたい方にはメリットになる場合もあります。自分のライフスタイルや時間単価を考慮して選びましょう。

ただ管理費、共益費はその物件ごとにかかってくるものなので、トータルの金額で比較したいのでこちらにはチェックを入れましょう。家賃が安くても、管理費や共益費が高いと結果的にトータルで損することがあります。たとえば、家賃が月7万円の物件でも、管理費が1万円なら実質8万円の負担になりますよね。一方で、家賃7.5万円で管理費が0円の物件なら、月7.5万円。トータルで比較すると、後者のほうが得ということも。

理想の住まいを手に入れるためには、自分の中での条件の優先順位を明確にすることが必要です。すべての条件を叶えようとすると、家賃が高くなりがち。たとえば、広いバルコニー、セキュリティ充実など…これらすべてを満たそうとすると、予算オーバーになってしまいます。まずは「絶対に譲れない条件」だけに絞りましょう。たとえば、「バス・トイレ別」などのように、シンプルな条件設定がこの段階での理想の物件探しへの近道です。

お金から自由になるためにも、あえて最初から良い物件を探すのではなく、全体を見てから詳細を詰めて行ったほうが、後ほどよいです。

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敷金礼金なし物件が必ずしも得ではない理由

「敷金礼金なし」の物件は一見お得に感じるものの、実際にはリスクが伴うことが多いです。例えば、敷金礼金がない代わりに家賃が割高だったり、退去時の修繕費が高額になるケースがあります。また借りてが見つからず、空き家に長期間なっている物件などが、集客のために敷金礼金無料をしていることもあります。

こうしたリスクを避けるためには、初期費用だけでなく長期的なコストを総合的に判断することが重要です。敷金礼金が設定されている物件と比較して、総額でどちらが得かを見極めましょう。詳細については、「敷金礼金0の罠！？ゼロゼロ物件とは」という記事も参考にしてください。

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具体駅での物件比較（駒場東大前エリア）：築年数と徒歩数の関係性

「築年数が古い物件はダメ？徒歩数が長いと不便？実は、この先入観が物件選びを難しくしているかも。グラフとデータを使って、本当にお得な物件を見つける方法を解説します！

SUUMOの情報を表形式に変換する

SUUMOに掲載されている物件情報を整理して活用するためには、まずデータを表形式にまとめる必要があります。少量のデータであれば手入力でも対応できますが、多くのデータを効率的に処理する場合は、AIツールを活用すると便利です。

たとえば、ChatGPTを使う場合、以下の指示文を入力して、SUUMOから取得した情報を表形式に整えます。ただし、SUUMOの情報は商用利用が禁止されているため、個人利用の範囲で参考にしてください。

ChatGPTが自動的に物件情報を整理し、エクセルで利用しやすい形式の表データを生成します。これをそのままコピーしてエクセルに貼り付ければ、散布図作成の下準備が完了します。

賃貸形式	物件名	住所	駅徒歩数	築年数	階数	賃料	管理料	賃料管理料合計金額	部屋数	部屋大きさ（㎡）	平米単価（円/㎡）
賃貸アパート	椿荘	東京都世田谷区池尻４	11	66	2	49000	3000	52000	1K	19.0	2736.842105263160
賃貸アパート	椿荘	東京都世田谷区池尻４	11	66	2	49000	3000	52000	1K	16.0	3250.0
賃貸アパート	椿荘	東京都世田谷区池尻４	11	66	2	49000	3000	52000	1K	18.63	2791.196994095550
賃貸アパート	木本アパート	東京都世田谷区代沢１	9	46	2	60000	0	60000	1DK	28.0	2142.8571428571400
賃貸アパート	マロニエハウス	東京都目黒区大橋２	12	39	2	58000	2000	60000	1K	20.0	3000.0
賃貸アパート	マロニエハウス	東京都目黒区大橋２	12	39	2	60000	0	60000	1K	18.0	3333.3333333333300

SUUMOのデータを表にまとめた後、エクセルを使って散布図を作成します。基本的な散布図であればエクセルの標準機能で十分ですが、詳細な分析や大量のデータを効率的に処理するには、VBAプログラミングを組み込むのがおすすめです。

私自身も、分析作業を効率化するために独自のVBAプログラムを作成しています。このプログラムでは、以下の機能を実装しています：

• 自動的な散布図生成

• 特定の分析指標の計算

• データ整形と整理

ただし、このプログラムは個人用に設計されており、汎用性を重視していません。もし興味がある方は、LINEなどでご連絡いただければ共有することも可能です。

築年数と徒歩数の相関をグラフで読み解く

駒場東大前エリアの物件を比較する際、賃料に直結する、築年数、駅までの徒歩分数と部屋の平米数の相関関係を理解することが重要です。グラフでは、縦軸に徒歩分数、横軸に築年数としています。

賃料・管理費の総合計金額を物件の面積（㎡）で割った平米単価（円/㎡）が、平均より安いものを青色の円で、平均よりも高いものを赤い円で表しており、青色であればより安ければ円の大きさが大きくなるように、赤色であればより高ければ円の大きさが多くなるようにプロットしています。

グラフの左上にはデータ分析した結果として、SUUMOからデータを取得した日付１２月２５日、グラフの作成日１２月２５日、物件ごとの平米単価（円/㎡）と賃料・管理費の総合計金額（万円）の中央値、平均値、上位２割の物件、下位２割の物件について記載しています。

駒場東大前における平均賃料は15.4万円、最も物件数が多い中央値は12.2万円ということがわかるようになっています。また賃料が8.9万円より安ければ、こちらの駅の物件の上位２割にランクインしていることがわかるようになっています。

また、平米単価は良い物件でも、面積が広く、毎月の支払いが高いことになってしまう場合があるので、賃料・管理費の総合計金額が平均より１割以上安い物件については、グラフの中に四角でその物件の総合計金額（万円）と部屋面積（㎡）を記載しているので、四角の凡例がある物件を選べば、平均より安い物件を選ぶことができるようにしています。

このデータを視覚的に分析することで、いくつかの傾向が明らかになります。例えば、築年数が古く、徒歩数がやや長めの物件は平米あたりの賃料が抑えられることが多く青い大きな円が複数あります。一方で、築年数が新しい物件は、家賃が高く設定される傾向があります。

今回の結果では築年数５年以下、駅までも５分以下の8.5万円の物件が際立っています。実際に申し込みがあるか次の日に確認したところもう募集が終了していました。この物件は新着ではなかったので、次回このような物件が出てきたときにすぐに確保できるように動けるよう今回分析を行いました。

割安な物件を選ぶための効率的な分析手法

割安な物件を見つけるには、グラフ上の青色の円に注目することが効果的です。特に、築年数が浅く、駅の近く（グラフ左下）の赤色ばかりのエリアの中にある青色の円に注目してください。これらの物件は、周辺の同様の物件の相場よりも顕著に割安であり、競争力の高い選択肢となります。築年数や徒歩数を考慮しながら、こうした物件を効率的に見つけることで、理想の住まいを実現できます。

エリアでお得な物件を見つけるカギは、築年数と徒歩数のバランスを理解すること。特に、グラフ上の青色の円が示す物件に注目することで、エリア内でもコストパフォーマンスの高い選択肢を見つけることが可能です。赤色のエリアに目立つ青色の円は、割安な「掘り出し物」である可能性が高いので要チェックです！データを味方につけて、理想の住まいを賢く選びましょう。

物件見学の重要性とスケジュールの立て方。良い物件確保のための1stステップ

街と物件周辺を確認する必要性とは

ここでまず物件の見学をしましょう！物件選びは内見だけでなく、街全体の雰囲気や周辺環境を把握することが非常に重要です。例えば、駅からの距離、日中の交通量、夜間の静けさなど、実際に足を運ばなければわからない要素がたくさんあります。また、近隣のスーパー、病院、学校などの施設も確認し、実際の生活をイメージしましょう。この事前準備が、「住んでみたらイメージと違った」というトラブルを防ぎます。

まずは住みたい駅と条件を伝え以下の４種類の不動産屋さんに同じ日で内見申込みをしてみましょう。内見はだいたい一物件20分程度です。移動時間を考えて半日で４件回れるようにそれぞれの会社と連絡を取りましょう。

なぜ４種類の会社で見るのかというと、見積書を比較し、どこがよい不動産屋か見極めるためです。不動産屋の種類については以下の記事「仲介不動産の種類とは、仲介会社の選び方」で詳しく解説しているので確認してみてください。

仲介業者の費用比較の重要性

賃貸物件を選ぶ際に、初期費用や仲介手数料は見落としてはいけない重要なポイントです。管理会社が決めた初期費用は固定ですが、仲介業者によって手数料に差がある場合があります。同じ物件でも、複数の仲介業者に問い合わせて見積書の内容を比較することで、費用を抑えられることがあります。

特に見積書には「要注意項目」が含まれる場合があるため、詳細に確認することが大切です。具体的な注意点については「見積書これがあったら要注意。気をつけるポイント」をぜひご覧ください。

そうしてみて気づいたと思いますが、良い物件は内見申し込みをしてから、実際に内見する数日の間に、他の人からの申し込みがあった連絡が仲介会社からあったりします。また内見したところすぐに他の方が、申し込みをされてしまうかもしれません。このように数日中にも埋まってしまうことはざらです。そういった経緯もあり、仲介不動産会社も内見できる前日に再度オンラインで面談し、内見物件を決めることがあり、物件選びには何かと時間がかかってしまいます。

賃貸契約までの流れと穴場物件確保のポイント

ここまでで、今のマーケットでの家賃の動向、人気物件がすぐ埋まってしまうことがわかりました。さて、ここからはどうやってそういった良い物件を自分が確保できるのか解説します。

それは新着通知です。こちらを登録すると新着物件が来たときに連絡が来ますので、すぐに申し込みをすることで良い物件を確保できます。ただそのルールをゆるく設定してしまうと、たくさんの物件が通知で埋まってしまうので、先程のグラフを下に、駅からの徒歩数、家賃金額のルールを決めていきます。

さてここからは物件をすぐに内見し申し込みができるように準備をしておきましょう。まずはスケジュールの確認です。大体内見した日に申し込みをすると審査が約１周間ほど、その後契約３週間ほどで賃料が発生するので引っ越しの準備が必要になります。その前提のもとに申し込みの情報を準備しましょう。内見をしたのに、申込みを次の日にしたことで、他の人に申し込まれてしまうこともよくあります。一部のひとは内見もせずに申し込みをしてしまうためです。なので、今後内見していいと思ったらその場で申し込みできるように必要な書類や情報を事前に準備しておきましょう。

賃貸物件を選ぶ際、「路線の平均値」を確認した後に、「駅ごとの賃料分布」をチェックすることが重要です。これにより、自分の条件に合った物件が平均以下の家賃で借りられるかどうかを判断できます。

さらに、良い物件を見つけた後も注意が必要です。少なくとも2ヶ月間は新着物件を毎日確認し、気になる物件があればすぐに内見に行くことが成功のカギです。

まとめ：賢い物件選びで家賃を節約！

「そんな時間も労力もかけられない！」という方も多いですよね。例えば、数万円の商品を購入する際、価格や口コミを入念に調べる方がほとんどではないでしょうか？

それなら、最低2年間住む場所であり、総額200万円以上の費用がかかる住まいを決めるときも、多少の労力を惜しまずに慎重に選ぶべきです。

しかし、グラフの分析が難しい、何件も内見するのが大変、信頼できる不動産会社を探すのが面倒、といった悩みを抱える方も少なくありません。そんな方のために、私たちは内見代行や駅ごとの相場チェックをサポートしているので、LINE登録して気軽にご相談くれたらと思います。

家賃は毎月の固定費として家計を大きく圧迫するけど、賢く選ぶことで数十万円の節約が可能。物件選びでは路線や駅ごとの賃料分布を調べ、条件に合う物件が平均以下の家賃で借りられるかをチェックするのがポイント。内見はタイミング勝負だから、良い物件を見つけたらすぐに行動するのが成功の鍵。

衣食住の中でも、毎月の固定費として大きな割合を占める家賃を見直して小金持ちになろう！